Laatste Nieuws

De verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en verhuurder, gaf in het verleden vaak aanleiding tot discussie. Het Vlaams Woninghuurdecreet wou hier komaf mee maken. Voor huurovereenkomsten die werden gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt voortaan dan ook een duidelijke regeling over de kosten en lasten die door de verhuurder aan de  huurder mogen worden doorgerekend. Wij geven jou graag wat meer uitleg.

 

Wat zijn kosten en lasten?

Bij de verhuur van een huis of appartement komen voor de verhuurder diverse kosten en lasten kijken. Meer in het bijzonder wordt verstaan onder:

  • kosten: alle uitgaven die door de verhuurder worden gedaan om de huurder toe te laten een volwaardig huurgenot te hebben van de woning (vb. gas, water, elektriciteit, verlichting en verwarming van de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw, onderhoudskosten van de lift, onderhoudspersoneel voor het onderhoud van de traphal,…);
  • lasten: hieronder worden de belastingen en retributies verstaan die aan openbare overheden moeten betaald worden;

De vraag die zich hierbij dikwijls stelt, is welke kosten en lasten de verhuurder kan doorrekenen aan de huurder.

Regeling voor huurovereenkomst gesloten vóór 1 januari 2019

Voor huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019, bestond er geen duidelijke regeling omtrent de verdeling van deze kosten en lasten en was er bijgevolg een grote contractvrijheid. Dit gaf aanleiding tot heel wat discussies tussen huurder en verhuurder over welke kosten en lasten al dan niet konden worden doorgerekend. Niet zelden raakte de relatie tussen beide partijen hierdoor verzuurd.

Verdelingsprincipe voor huurovereenkomsten gesloten na 1 januari 2019

Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft een einde willen maken aan deze talrijke discussies en stelde duidelijk dat voortaan volgende regeling geldt:

  • kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning: ten laste van de verhuurder;
  • kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning: ten laste van de huurder, met uitzondering van de onroerende voorheffing die nooit ten laste van de huurder kan worden gelegd;

Daarenboven werd voor wat betreft appartementen en woningen die zich in een mede-eigendom bevinden, een niet-limitatieve lijst uitgebracht waarin duidelijk bepaalde kosten en lasten worden toegewezen aan de huurder en/of de verhuurder.

Deze lijst is opgenomen in bijlage 2 van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet en bepaalt als volgt: 

Meergezinswoningen Voor de huurder Voor de verhuurder
1. Verbruik water x
2. Verbruik stookolie/aardgas x
3. Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen x
4. Kosten vuilnisinzameling (indien collectief georganiseerd) x
5. Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen x
6. Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen)
Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars.
x
7. Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik voor huurders x
8. Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen x
9. Kosten voor de lift

Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling.

9.1. Periodiek onderhoud

9.2. Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie

9.3. Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties

50%

50%

100%

100%

10. Kosten voor de syndicus

Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling.

Diensten die specifiek op verzoek en in het belang van de verhuurder of huurder worden gemaak (bv. sleutel laten bijmaken voor huurder of dossier samenstellen bij verkoop voor verhuurder), zijn volledig ten laste van die partij.

34% 66%
11. Conciërge 75% 25%
12. Kosten voor algemene vergadering x
13. Beheerskosten/administratiekosten x
14. Investeringen/reservefonds x

Belangrijk om weten is dat de verhuurder en huurder in principe niet kunnen afwijken van deze regeling, al zal wel worden toegestaan dat de verhuurder in het voordeel van de huurder extra kosten en lasten op zich neemt.

Wie in een appartementsgebouw woont, zal vermoedelijk geregeld kosten betalen voor de syndicus. Maar wat gebeurt er nu precies met dat geld?

Ereloon versus kosten

De kosten voor de syndicus worden steeds doorgerekend aan de eigenaar van de VME Een syndicus heeft geen contractuele band met huurders, maar een eigenaar kan wel een deel van die kosten doorrekenen aan de huurder. Wij spreken hier dus steeds over de kosten en afrekeningen voor de eigenaar van de VME en niet hetgeen de huurder betaalt onder de noemer van syndicuskosten.

De kosten die een eigenaar betaalt aan de syndicus bestaan enerzijds uit de kosten voor de gemeenschappelijke delen (vb. elektriciteit voor de verlichting in de hal & voor de garagepoort, onderhoudscontract voor de lift, conciërge, schoonmaakkosten…) en anderzijds uit het ereloon voor de syndicus. Een syndicus staat in voor het administratief beheer, financieel beheer en technisch beheer van een gebouw. Hier komt heel wat werk bij kijken en daarom bevat dit ook een prijskaartje.

De prijs voor het ereloon kan per syndicus verschillen. 

De betaling van de kosten van een syndicus

Alle facturen van een gebouw komen bij de syndicus toe en worden door de syndicus betaald en verwerkt in de boekhouding. Het ereloon wordt ook gefactureerd aan het gebouw en komt dus ook in die boekhouding terecht.

Aangezien facturen snel betaald moeten worden, vragen we meestal voorschotten op. Per jaar kunnen er een aantal provisies opgevraagd worden en dit wordt bepaald aan de hand van de begroting tijdens de Algemene Vergadering.

Op het einde van het boekjaar wordt een globale afrekening gemaakt waarbij alle kosten en facturen in kaart worden gebracht. Deze globale afrekening wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene vergadering. Na goedkeuring wordt er op basis hiervan een individuele afrekening per eigenaar opgemaakt, waarbij het aandeel dat een mede-eigenaar in het geheel moet betalen, verrekend wordt.

Welke diensten zitten in de kosten van een syndicus?

Wettelijk gezien heeft een syndicus 20 taken:

  1. De Algemene Vergadering bijeenroepen conform de wettelijke bepalingen.
  2. De beslissingen van de Algemene Vergadering notuleren in het daartoe bestemd register.
  3. De beslissingen van de Algemene Vergadering uitvoeren en laten uitvoeren.
  4. Bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen.
  5. Het vermogen van de Vereniging van Mede-eigenaars beheren. Daartoe zal de syndicus één keer per jaar een afrekening van het gemeenschappelijk en privatief verbruik opmaken.
  6. De Vereniging van Mede-eigenaars vertegenwoordigen zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken.
  7. In geval van een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel, de inlichtingen zoals bepaald in artikel 577-11, §§ 1 en 2 BW verstrekken aan de notaris, éénieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of aan de overdrager.
  8. Aan elke persoon, die het gebouw krachtens een persoonlijk of zakelijk statuut bewoont, doch in de Algemene Vergadering geen stemrecht heeft, de datum meedelen van de vergaderingen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemene delen  te laten geworden.
  9. Het overdragen van het volledige dossier van beheer aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste Algemene Vergadering, binnen een termijn van 30 dagen na de beëindiging van het mandaat.
  10. Het afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering die de uitoefening van zijn taak als syndicus dekt.
  11. Ervoor zorgen dat de mede-eigenaars inzage kunnen nemen in alle niet private documenten en gegevens over de mede-eigendom.
  12. Het bewaren van het postinterventiedossier indien dit aanwezig is.
  13. Het voorleggen van meerdere kostenramingen op grond van een vooraf opgemaakt bestek voor wat betreft de opdrachten en contracten waarbij mededinging verplicht is.
  14. Het voorleggen van een jaarlijks evaluatierapport m.b.t. de geregeld verrichte leveringen aan de gewone Algemene Vergadering.
  15. Het voorleggen aan de Algemene Vergadering van mogelijke belangenvermenging tussen de Vereniging van Mede-eigendom en de syndicus zelf of de in de wet bepaalde (rechts)personen,  vooraleer een overeenkomst wordt afgesloten tussen de betrokken partijen.
  16. Het bijhouden van de persoonsgegevens (naam, adres, de gedeelten en de referenties van de kavels) van wie gerechtigd is deel te nemen aan de Algemene Vergadering en het overmaken van deze informatie aan de mede-eigenaar of notaris zoals bepaald in art. 577 – 8 § 4, 16° BW.
  17. Het voeren van de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningstelsel.
  18. Het opmaken van een begrotingsraming voor zowel de lopende uitgaven als de buitengewone te verwachten kosten. Deze begrotingen dienen jaarlijks te worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering.
  19. Het bijwerken van het reglement van orde telkens de Algemene Vergadering hiertoe besluit.
  20. Het verrichten van de kennisgevingen bepaald in art. 577-10 § 4, 1° en 2° BW (tegenwerpelijkheid aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed).

Er zijn nieuwe spelregels van toepassing voor wie vanaf 1 januari 2019 een woninghuurovereenkomst afsluit in Vlaanderen.
Ben je van plan om het nieuwe jaar te starten als (ver)huurder? Dan geven wij je alvast deze tien belangrijke nieuwigheden mee:

DE VERHUURDER:

  • Voldoende informatie meegeven in zijn publiciteit, aslook in de huurovereenkomst
  • Enkel de noodzakelijke documenten opvragen met betrekking tot de verhuur van zijn woning
  • Nieuwe verplichte vermeldingen opnemen in de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld: of de kosten forfaitair zijn of provisoir (voorschotte).

DE HUURDER:

  • Er zal een lijst van verplichte herstellingen (kleine, dagdagelijkse) opgemaakt worden dat opgevolgd moet worden door de huurder. Deze moet hierover comminiceren met de verhuurder.
  • Als dringende herstellingen langer dan 30 dagen duren, kan de huurder de huurprijs verminderen. 
  • Moet zich verzekeren voor brand- en waterschade. 

ALGEMEEN:

  • Er is een verduidelijking met betrekking tot renovantiehuurovereenkomsten
  • De huurwaarborg kan 3 maanden huur bedragen. 
  • Bepaalde onzekerheden in gavak van overlijden van één van beide partijen worden verduidelijkt. 
  • Er komt een apart huurregime voor studenten. 

 

Wenst u meer informatie of heeft u vragen neem dan contact op met het team van My Place: 013 33 69 00 of rentmeester@immo-myplace.be

 

Tegen 1 januari 2020 moet elke woning of appartement in Vlaanderen minstens dubbel glas hebben. Wat houdt deze verplichting juist in en wat de gevolgen als je je er niet aan houdt? Wie beslist er binnen een appartementsgebouw over het plaatsen van dubbel glas? 

Wat houdt de verplichting is? Dit is een minimumvereiste. Indien bouwtechnisch of juridisch niet mogelijk, kan overmacht ingeroepen worden. Geldt niet voor trap- en inkomhallen. 

  • Sancties bij niet naleving? Vanaf 2020 krijg je strafpunten. De woning kan ongeschikt verklaard worden. Dan mag je niet meer verhuren. Premies? Zie www.energiesparen.be 

  • Appartementsgebouw? Kijk de statuten van het gebouw na of de ramen privatief zijn (uitzich van het gebouw) of tot de gemene delene behoren (stemming Algemene Vergadering om goed te keuren: 75%)

 

woensdag, 28 november 2018 08:47

Je bent eigenaar van een appartement...

Je bent eigenaar van een appartement. De afvoer van het bad, toilet of de lavabo blijkt verstopt te zijn en je moet er een loodgieter bijhalen. Wie betaalt dan de kosten van de ontstopping? Ben je verzekerd voor eventuele schade? 

Wat te doen? Bel de syndicus (013 33 69 00), want sommige ontstoppingsproducten maken het probleem alleen maar erger, ze tasten bv. de leidingen aan. Wie betaalt? Afhankelijk van waar het probleem/ de verstopping zicht bevindt de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) of jijzelf. 

Indien je zonder tussenkomst van de syndicus iemand laat langskomen, kan er achteraf wel een discussie ontstaan of de rekening al dan niet voor de VME is. Is dit verzekerd? De gevolgschade wordt mogelijks gedekt door de blokpolis van het gebouw. De kost voor het ontstoppen niet. 

woensdag, 28 november 2018 08:38

Het ventileren van uw huis blijft cruciaal

Het ventileren van uw huis blijft cruciaal, zelfs wanneer het kwik daalt. Maar wees voorzichtig: in de winter moeten kleine voorzorgsmaatregelen worden genomen. Hier zijn 3 praktische tips op toe te passen. 

Uw woning goed ventileren is belangrijk, ook in de winter. Dit om de lucht te vernieuwen, verontreinigde lucht af te voeren en de luchtvochtigheid te verminderen. Indien uw woning geen ventilatiesysteem heeft, vindt u hier enkele tips:

  1. Zet dagelijks ministens 2 ramen wagenwijd open. Laat ook de binnendeuren open staan. 10 minuten goed verlcuhten is goed om de lucht te vernieuwen zonder dat de meubels afkoelen. 

  2. Het is best te verluchten voor 11.00 uur en na 22.00 uu, zeker in de winter. Dit in verband met de luchtkwaliteit. Luchtkwaliteit achteraan het gebouw is vaak ook beter dan vooraan. Zeker als u in de stad woont.
     
  3. Ventileren betekent ook goed verwarmen. Je zet best uw verwarming af voor het openen van de ramen. Dit om energieverspilling te vermijden. Je zet de verwarming best niet onder de 15°C, dit om condensatie te voorkomen.